Предисловие.
Эта статья была написана около трех лет назад. В этом блоге, в разделе архива, была опубликована почему-то только часть статьи. По просьбе моего коллеги, я публикую повторно её полностью, учитывая так же то, что затронутая тема, по-моему, остается актуальной и сегодня.
Для друзей, коллег и просто для информации.
О плане зонирования территории Бердянска.
Прежде чем говорить конкретно о зонинге хочу высказать свое мнение по некоторым общим вопросам градостроительной деятельности применительно к нашему городу.
Прежде всего, нужно однозначно принять к руководству основополагающий принцип действующего градостроительного законодательства, а именно - любое планирование, градостроительное решение и строительство на территории города должны осуществляться с учетом и соблюдением требований утвержденной градостроительной документации.
Закон о регулировании градостроительной деятельности определяет три конкретных вида градостроительной документации местного (в нашем случае - городского) уровня: генеральный план города, план зонирования территории и детальный план территории. При этом генеральный план является основным видом градостроительной документации, в котором определяется долгосрочная стратегия планирования и застройки территории города.
Два других вида документации (план зонирования и детальный план территории) разрабатываются на основе генерального плана, при этом могут разрабатываться и утверждаться раздельно, не зависимо друг от друга.
Закон определяет, что для рассмотрения и принятия решения практически по всем вопросам градостроительной деятельности на территории города в конкретных условиях необязательно иметь все три вида градостроительной документации. Достаточно иметь генеральный план (обязательное условие) и один из видов документации второго уровня, план зонирования или детальный план территории.
Ниже остановлюсь на некоторых отличиях и особенностях этих двух видов документации, а пока выскажу свое мнение, что детальный план территории, на мой взгляд, является более предпочтительным и позволяет принимать более обоснованные и полноценные градостроительные решения. Попробую это обосновать.
План зонирования разрабатывается только за бюджетные деньги и только для всего города в целом, является регуляторным актом, что значительно удлиняет и усложняет процедуру его согласования и утверждения. План зонирования детализирует решения генерального плана, повторяя (а в нашем случае и усугубляя) его ошибки. Об ошибках и недостатках действующего генплана сейчас говорить не буду, т.к. это выходит за рамки обсуждаемой темы, но, при необходимости об этом, наверное, стоило бы поговорить. А пока выскажу только свое убеждение, что на данный период, по истечении пяти лет со времени разработки генплана города, существует необходимость в его корректировке.
Детальный план территории разрабатывается для отдельных участков городской территории, начиная от отдельных кварталов до планировочных районов. Финансируется практически из любых источников (в том числе физическими и юридическими лицами при определенных условиях), не проходит экспертизу и общественные обсуждения, утверждается решением сессии, а при наличии плана зонирования – просто решением исполкома. Разрабатывается любой проектной организацией, в составе которой имеется хоть один сертифицированный архитектор (у нас в городе таких организаций около десятка). Детальный план также разрабатывается на основе генерального плана, но при этом его решения являются локальными, не носят стратегический характер, и в допустимых рамках могут не только уточнять, но и корректировать решения генплана. Кроме того детальный план более полноценно и детально (J) решает все вопросы застройки конкретных участков и территорий.
На основании изложенного позволю себе высказать мнение, что детальный план территории является более предпочтительным при долгосрочном и текущем планировании градостроительной деятельности, разработке планов стратегического развития, планирования бюджетных расходов и т.д.
Следующий вопрос, который хотелось бы обсудить. А нужен ли вообще план зонирования городской территории, особенно в том виде, который представлен на утверждение?
Действительно в законе сказано: «У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється» (ст.24, п.3).
О чем говорит закон? Во-первых, в подтверждение сказанному выше, для принятия большинства решений в сфере градостроительной деятельности, строительства и землеустройства достаточно иметь один из двух градостроительных проектов (не считая конечно генплана города), а во-вторых, и это важный момент, приведенное законодательное требование касается только вопросов, связанных с отводом новых земельных участков!
Что же касается застройки ранее отведенных участков (арендуемых и тем более приватизированных), то в данном случае законные требования здесь несколько иные.
Читаем закон: ст.24, п.2 «Зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій.
Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства».
Ст.29, п.4 «Спеціально уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні».
п.5. «…Рішення про відмову у наданні містобудівних умов та обмежень приймається у разі невідповідності намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні».
На что я хочу обратить внимание:? Нигде в законе не сказано, что при подготовке и выдаче строительных паспортов, градостроительных условий и ограничений обязательным условием является наличие утвержденного плана зонирования городской территории! В статьях определяющих порядок подготовки паспортов и условий вообще о зонировании не сказано ни слова! Да, управление архитектуры должно проверять соответствие намерений застройщика требованиям градостроительной документации, но, какой – закон не конкретизирует. И почему при отказах в выдаче строительных паспортов градостроительных условий УГА ссылается на отсутствие плана зонирования – мне не понятно. Формально, при подготовке указанных документов достаточно руководствоваться требованиями генплана города и пунктом 2 статьи 24 Закона. Хотя, я считаю, что в некоторых случаях, когда в известные времена достаточно много участков выделялось выборочно, без должного градостроительного обоснования, имеет смысл предлагать (требовать) разрабатывать детальный план территории. Зонинг тут не нужен (и даже вреден J)!
Повторюсь, все сказанное выше не касается освоения новых участков и территорий.
Первый вывод, с моей точки зрения, уже можно сделать:
Отсутствие зонинга никак не должно тормозить процесс нового строительства, реконструкции объектов на ранее отведенных земельных участках.
Ну и теперь о самом зонинге.
О предложенном проекте можно было бы говорить много нехороших слов, но я остановлюсь только на некоторых, на мой взгляд, существенных моментах. Хотя, подчеркиваю, что это мое личное субъективное мнение.
О том, что сам проект был и остается практически не доступен для детального изучения и использования специалистами, а выложенная на сайте картинка смехотворно низкого качества имеет не читаемый вид, говорю только с пожеланием соответствующим структурам власти на будущее.
И сам начну с картинки.
На данном чертеже показаны границы трех зон санитарной охраны курорта, нанесенные мной на план города с использованием двух источников. Синие текстовые сноски указывают на границы первой и второй зоны, скопированные с плана зонирования, а красные – на границы тех же зон, но с использованием данных градостроительного кадастра. Точность нанесения границ зонинга (условно – синих) с использованием имеющейся геодезической основы составляет максимум 5,0 м., а «красных» меньше 3-х метров.
Отмечу, что точность нанесения границ с кадастрового плана (красных) проверялась мной с использованием трех независимых источников: непосредственно данных градостроительного кадастра, данных реального градостроительного проекта коттеджного поселка, в проектировании которого я принимал участие, и на основании собственного анализа границ по данным Закона Украины № 2305-IV от 11.01.2005 «Про оголошення природних територій міста Бердянська Запорізької області курортом державного значення».
К «красным» границам, назовем их «законными», в свое время было тоже достаточно много замечаний и вопросов, но, они, по моему, до сих пор не отменены и имеют силу закона!
С использованием каких источников были нарисованы границы санитарных зон на плане зонирования, мне не известно. Но очевидно, что они довольно сильно отличаются от «законных» границ. Может быть разница в 75 – 200 метров и не является существенной, но это примерно равно размеру жилого квартала. Много это или мало? Когда одной из реальных застройщиц отказывают в согласовании проекта отвода на основании того, граница второй зоны курорта пересекает на половину её участок в 8 соток (по данным еще не утвержденного плана зонирования), то для неё, наверное, это существенно.
Спрашивается, почему я так подробно останавливаюсь на этих границах?
Да потому, что такая, мягко выражаясь, неточность вызывает сомнение в качестве проработки других зон и вообще проекта.
В принципе, предназначение проекта зонирования городской территории очень важное и нужное. И одним из основных его предназначением, по моему разумению, является рациональное использование и сохранение природной среды – для живущих в городе, их наследников, для гостей и отдыхающих. Жизнь показывает, что загубить курорт, косу можно за несколько лет, а удастся ли восстановить это природное богатство и сколько для этого потребуется сил и средств…
В законе сказано: «План зонування території розробляється з метою створення сприятливих умов для життєдіяльності людини, забезпечення захисту територій від надзвичайних ситуацій техногенного та природного характеру, запобігання надмірній концентрації населення і об'єктів виробництва, зниження рівня забруднення навколишнього природного середовища, охорони та використання територій з особливим статусом, у тому числі ландшафтів, об'єктів історико-культурної спадщини, а також земель сільськогосподарського призначення і лісів.
3. Зонування території здійснюється з дотриманням таких вимог:
6) узгодження меж зон з межами територій природних комплексів, смугами санітарно-захисних, санітарних, охоронних та інших зон обмеженого використання земель, червоними лініями;
7) відображення меж прибережних захисних смуг і пляжних зон водних об'єктів.»
Насколько мне известно, в нашем городе более менее точно определены границы двух природно-заповедных территорий: ландшафтный заказник местного значения «Оголовок Бердянской косы» и парк-памятник садово-паркового искусства «Парк им. Шмидта». Остальные природно-заповедные территории существуют только виртуально, в законах, постановах и т.д. В том числе такие территории стратегического значения (для развития города), как Парк «Приазовский», те же санитарно-охранные зоны курорта, прибрежная защитная полоса и др.
В большей части отсутствуют эти территории и в предложенном проекте зонинга. Они и не могли быть нанесены, т.к. нет необходимых данных: землеустроительной документации, вынесенных в натуру границ, актов, решений и т.д.
Напрашивается вопрос: Так стоило ли разрабатывать этот зонинг, если он не решает основные задачи и требования, определенные законом?
Еще обращает на себя внимание следующая особенность этого проекта. При отсутствии некоторых важных зон, такие зоны как общественно-деловая, жилая, да и другие разработаны с чрезмерной детализацией. Например: выделены зоны Ж-1р - «Житлова та рекреаційна зона з переважним розміщенням садибної забудови» и зона Ж-2р - «Житлова та рекреаційна зона з переважним розміщенням блокованої забудови». Так ли это принципиально? Не буду перечислять дальше, кому интересно – разберется. На мой взгляд, общее количество зон можно было существенно сократить без потери качества проработки и с обеспечением поставленных задач и требований.
Все сказанное выше касалось общих вопросов, связанных с зонингом – необходимости разработки проекта, потребности в проекте, постановки задач, целей и способов их решения.
Если переходить от общих вопросов к частным, конкретным замечаниям, то на это может потребоваться еще больше времени. (Вспомнилось выражение известного персонажа: - «Короче Склифосовский! J). Поэтому отмечу только один-два вопроса.
Согласно рассматриваемому проекту весь жилой район, расположенный между заводами «Азовкабель» и «Азмол» (ул. Кабельщиков и балка Бодрова), где расположены несколько сотен частных домовладений, квартал многоквартирных домов, гаражный кооператив и другие объекты, объявлен промышленной зоной предприятий V класса вредности. Это значит, что все жилые дома, расположенные в этом районе должны быть со временем снесены. Во всяком случае, после утверждения зонинга в предложенном варианте, здесь должно быть запрещено любое новое строительство жилья, реконструкция существующего, оформление ранее построенного, приватизация земли… (Здесь уместно следующее выражение известного персонажа: - «Это не серьезно!»).
Такое решение обосновывается, по всей видимости, необходимостью создания санитарно-охранных зон вокруг двух существующих промышленных гигантов (J) «Азмола» и «Азовкабеля». Тогда надо было предусмотреть снос большей части пятиэтажной застройки с восточной стороны «Азмола». Кстати улиц Химиков, Степанянца, Кабельшиков на карте уже нет. И вообще, по какому принципу или критерию рисовались кварталы на карте зонинга мне не понятно. Может быть руководствуясь красотой?
В завершении приведу еще одну иллюстрацию.
Это бывший завод «Азовкабель» и жилой поселок, который должен быть снесен, чтобы завод и дальше процветал, развивался и выпускал такую нужную стране продукцию.
Без выводов, просто к сведению и размышлению.
Королев А.П.
